Выбирая новую квартиру у моря в Аланье, важно учесть множество нюансов, чтобы после покупки не возникло сожалений. В этой статье мы рассмотрим, на что обратить внимание перед сделкой: проверка репутации застройщика, документов (İmar и İskan), отсутствие обременений, правильное оформление актов и ТАПУ, а также какие налоги и пошлины предстоит оплатить.
Репутация застройщика: Начните с изучения строительной компании. Узнайте, сколько проектов она успешно завершила, своевременно ли сдавала объекты, нет ли жалоб на качество строительства. Надёжные застройщики обычно имеют портфолио завершённых комплексов и сотрудничество с банками (крупные банки не работают с сомнительными компаниями). Не стесняйтесь попросить отзывы предыдущих покупателей.
Разрешение на строительство (İmar): Убедитесь, что у проекта есть İmar – документ, подтверждающий, что у застройщика было разрешение возводить дом на выбранном участке. İmar гарантирует соответствие здания градостроительным нормам и говорит о законности стройки. Без İmar здание считается самовольным, и вы рискуете столкнуться с проблемами вплоть до сноса незаконно построенных этажей.
Акт ввода в эксплуатацию (İskan): Проверьте наличие İskan (технический паспорт здания, он же акт ввода в эксплуатацию). İskan подтверждает, что дом построен по нормам, безопасен и подключён к коммуникациям. Если İskan отсутствует, новый владелец может столкнуться с серьёзными проблемами: коммунальные службы не оформят постоянные договоры на свет и воду (будут только временные стройплощадки с двойными тарифами), банки не дадут ипотеку под такую квартиру, нотариус откажет заверять договор аренды в доме без İskan. Узнать статус легко по типу ТАПУ: без İskan в свидетельстве будет указано Kat İrtifakı (право строительства), а с İskan – Kat Mülkiyeti (полная собственность). Покупать жильё без İskan закон не запрещает, но крайне нежелательно – требуйте от застройщика оформить İskan до сделки или готовьтесь к дополнительным затратам и рискам.
Обременения и задолженности: Обязательно проверьте, нет ли обременений на квартире или земельном участке. Выпишите из кадастра (ТАПУ) информацию о недвижимости – там указываются ипотеки (ipotek) или аресты (haciz), если таковые имеются. Наличие обременения означает, что, например, на объекте висит кредит застройщика или судебный запрет на продажу. При покупке такой недвижимости вы рискуете вместе с ключами получить и долги. Запросить информацию можно через кадастровое управление или систему e-Devlet (при наличии турецкого ИНН и регистрации) – для этого обычно подключают юриста или доверенного адвоката, владеющего турецким языком. Совет: если в комплексе требуются крупные доплаты при получении ТАПУ, уточните, не связаны ли они с погашением долга застройщика – это тревожный сигнал.
Осмотр перед подписанием акта: Новостройка у моря – это радостное приобретение, но перед тем, как подписать акт приёма-передачи, тщательно осмотрите квартиру. Проверьте качество отделки, работу сантехники и электрики, соответствие обещанной планировке. В идеале провести независимую экспертизу или пригласить специалиста. Все обнаруженные недочёты фиксируются в акте приёма-передачи (эксплуатационный акт). В этом документе указываются выявленные дефекты, и застройщик обязуется их устранить за оговорённый срок.
Общие зоны: Помимо самой квартиры, изучите состояние и документы на общие зоны комплекса: бассейн, парковка, лифты, сад и пр. Убедитесь, что они действительно введены в эксплуатацию и принадлежат жильцам на правах общей долевой собственности. В ТАПУ комплекса должно быть отражено, что собственность – арса (земля) + общие части здания. Если застройщик рекламировал инфраструктуру, но юридически она не оформлена, в будущем могут возникнуть споры с коммунальными службами или соседями. Юридически грамотный подход – запросить у застройщика Genel İskan (общий технический паспорт на дом) и Yönetim Planı (план управления комплексом), где прописаны правила пользования общими объектами.
Когда подключать юриста и что он проверяет: На всех этапах – от проверки документов до финального подписания – полезно привлечь юриста. Опытный специалист знает, на что обратить внимание в турецком договоре купли-продажи, и поможет выявить скрытые риски. Например, русскоязычные адвокаты по недвижимости в Аланье проверяют легальность строительного проекта, наличие всех разрешений, чистоту ТАПУ, составляют предварительный договор на двух языках. Они же сверят планы БТИ с фактической квартирой, проконтролируют, чтобы в договоре были указаны сроки передачи ключей и штрафы застройщика за просрочку. А самое главное – адвокат защитит ваши интересы, если вдруг после оплаты застройщик начнёт затягивать с выдачей документов или качеством работ.
Расходы при покупке: Покупка жилья в Турции сопровождается уплатой ряда налогов и сборов. Основной из них – налог на переход права собственности (Tapu Harcı) в размере 4% от оценочной стоимости недвижимости. Обычно эту сумму оплачивает покупатель (хотя по закону делится поровну между сторонами, на практике часто оговаривают, что платит покупатель). Плюс, при первичной покупке у застройщика может взиматься НДС (но для иностранных покупателей, оплативших в иностранной валюте, предусмотрено разовое освобождение от НДС – уточните условия). Также учитывайте:
Госпошлина за оформление ТАПУ – небольшая фиксированная сумма (порядка 300–500 лир).
Услуги переводчика – при заключении сделки в кадастре требуется присяжный переводчик, если вы не владеете турецким (оплачивает покупатель).
Нотариальные услуги – если сделка заверялась у нотариуса или вы выдавали доверенность (расход зависит от тарифа и объёма доверенности).
DASK (страховка от землетрясений) – обязательна для всех объектов недвижимости в Турции, без неё не оформят воду и электричество. Стоимость страховки зависит от метража, в среднем 150–300 лир в год.
Комиссия агенту – если вы привлекали риэлтора, стандартная комиссия ~2–3% от цены.
Все расходы стоит запросить заранее и заложить в бюджет, чтобы не было сюрпризов на финальном этапе.
Оформление права собственности (ТАПУ): После полного расчёта с застройщиком наступает ключевой момент – регистрация вас как нового владельца. Процедура проходит в Tapu Müdürlüğü (Кадастровое управление). Документы, которые потребуются: ваш загранпаспорт + турецкий ИНН, справка об оценочной стоимости (экспертный отчет), квитанция об уплате налогового сбора 4%, и если покупаете на основании доверенности – сама доверенность (с нотариальным переводом). Застройщик или его представитель также присутствуют для подписания передачи права собственности. В назначенный день вы вместе идёте в Tapu Müdürlüğü, проверяете еще раз данные сделки (адрес, цену, ваши данные) с переводчиком и подписываете сделку. После этого инспектор передаёт вам на руки новое свидетельство – ТАПУ на ваше имя.
Совет: Перед визитом в кадастр обязательно убедитесь, что у застройщика нет задолженностей по налогу на недвижимость и коммунальным платежам за квартиру – часто при первом оформлении ТАПУ требуется предъявить справку из муниципалитета об уплате ежегодного налога на имущество. Обычно застройщик (первый владелец) оплачивает налог до даты передачи.
Внутренние ссылки: Уже на этапе подготовки к сделке вы можете найти полезную информацию или обратиться за помощью: например, ознакомиться с услугами адвокатов по недвижимости в Турции или напрямую задать вопрос через раздел Контакты.
<details><summary>
Telegram
WhatsApp