Immobilienrecht & Immobilienkauf in der Türkei – Leitfaden für Ausländer

Sie planen, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen? Dieser Ratgeber bietet einen umfassenden Überblick zum Immobilienrecht Türkei und dem Ablauf beim Immobilienkauf in der Türkei. Gerade für deutsche Käufer und andere Ausländer werden die rechtlichen Rahmenbedingungen, der Kaufprozess, Due-Diligence-Prüfungen, Tapu (Grundbuch) sowie Kosten und Steuern erläutert. Erfahren Sie, worauf zu achten ist und warum ein erfahrener Immobilienanwalt Türkei an Ihrer Seite sinnvoll sein kann.

Kann ein Deutscher in der Türkei eine Immobilie kaufen?

Ja. Ausländer – darunter Deutsche, Österreicher und Schweizer – können in der Türkei grundsätzlich Immobilien erwerben. Seit der Gesetzesänderung 2012 fallen die früheren strengen Gegenseitigkeitsregeln weg; mittlerweile erlauben die türkischen Gesetze Staatsangehörigen von 183 Ländern den Immobilienkauf​. Allerdings gibt es einige rechtliche Beschränkungen für Ausländer:

• Maximale Grundstücksfläche: Insgesamt dürfen die erworbenen Immobilien eines Ausländers in der Türkei eine Fläche von 30 Hektar nicht überschreiten​. Zudem darf in einem Landkreis (Bezirk) der Anteil ausländisch erworbenen Bodens 10% der Gesamtfläche nicht übersteigen.
• Militärische Sperrgebiete: Vor dem Kauf erfolgt eine Überprüfung durch Militärbehörden. Liegt das Objekt in einer militärischen Sicherheitszone, ist ein Verkauf an Ausländer nicht möglich​. In einigen Provinzen wie Hatay, Kilis und Mardin ist der Erwerb durch Ausländer per Ministerratsbeschluss sogar gänzlich verboten​ (Sicherheitsinteressen).
• Unbebaute Grundstücke: Kauft ein Ausländer Land ohne Bebauung, ist er verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren ein Bauprojekt vorzulegen bzw. zu starten​. Diese Vorgabe soll Spekulation mit brachliegendem Land verhindern.
• Nachbarstaaten-Regel: Staatsangehörige von Ländern, die an die Türkei grenzen, dürfen in bestimmten angrenzenden Provinzen keine Immobilien erwerben​. (Für EU-Bürger ist dies meist irrelevant.)

Für deutsche Käufer bedeutet dies: Sie dürfen in der Türkei Häuser, Wohnungen und Grundstücke kaufen, solange obige Bedingungen erfüllt sind. Die gängigen Ferienregionen (z.B. Antalya, Alanya, Istanbul, Izmir) stehen dem Immobilienerwerb durch EU-Bürger offen. Es ist dennoch ratsam, sich vorab rechtlich beraten zu lassen – idealerweise durch einen Anwalt für Immobilienrecht in der Türkei, der mit Ausländerregelungen vertraut ist. So vermeiden Sie Überraschungen und stellen sicher, dass Sie als Ausländer alle Voraussetzungen erfüllen.

Wie kaufe ich eine Immobilie in der Türkei? – Ablauf und Voraussetzungen

Der Ablauf beim Immobilienkauf in der Türkei unterscheidet sich in einigen Punkten von Deutschland. Hier ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden:

1. Planung und Vorbereitung: Definieren Sie Budget und Standort und suchen Sie ein geeignetes Objekt. Beantragen Sie eine türkische Steuernummer (Vergi Numarası) – diese ist für Ausländer erforderlich, um z.B. Kaufverträge zu schließen oder Steuern zu zahlen. Eine Steuernummer erhalten Sie unkompliziert beim Finanzamt oder online. Es kann sinnvoll sein, ein türkisches Bankkonto zu eröffnen (erfordert oft eine Passübersetzung beim Notar und Adressnachweis), um Kaufnebenkosten und den Kaufpreis abzuwickeln​. Prüfen Sie Ihre Dokumente: Reisepass (amtlich übersetzt), aktuelle Passfotos und ggf. eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich vor Ort sein können.
2. Due Diligence – Prüfung der Immobilie: Bevor Sie etwas unterschreiben oder Zahlungen leisten, führen Sie eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch. Lassen Sie das Grundbuch (Tapu-Register) von einem Experten oder Immobilienanwalt Türkei prüfen. Stimmt der eingetragene Eigentümer mit dem Verkäufer überein? Gibt es Hypotheken oder Belastungen? Wurde die Baugenehmigung erteilt und liegt eine İskân (Occupancy Permit/Nutzungserlaubnis) vor? Tipp: Zahlen Sie keine Reservierungsgebühr oder Anzahlung, bevor alle Unterlagen geprüft sind​. Seit Juni 2024 gilt sogar: Ist ein Objekt nicht genehmigt (fehlende Baugenehmigung/İskân), kann die Eigentumsübertragung an den Käufer verweigert werden. Die sorgfältige Prüfung schützt Sie vor Betrug und verhindert teure Probleme im Nachhinein.
3. Vorvertrag und Anzahlung: Üblich ist ein Kaufvorvertrag oder Reservierungsvertrag mit Anzahlung (z.B. 5–10% des Kaufpreises). Dieser Vertrag kann notariell beurkundet werden, um die Ernsthaftigkeit zu untermauern. Wichtig: Ein solcher Vorvertrag allein bewirkt noch keine Eigentumsübertragung​. Ohne Eintrag einer Vormerkung im Grundbuch könnte der Verkäufer trotz Vertrag die Immobilie noch an Dritte veräußern. Daher empfiehlt es sich, entweder:
   • den Vorvertrag als Vormerkung im Grundbuch eintragen zu lassen (was dem Käufer für 5 Jahre ein vorrangiges Recht sichert), oder
   • vertraglich hohe Vertragsstrafen für den Fall eines Rücktritts des Verkäufers vorzusehen.

Die Anzahlung sollte erst fließen, wenn Sie sicher sind, dass alle Dokumente in Ordnung sind. Lassen Sie den Vorvertrag idealerweise von Ihrem Anwalt aufsetzen oder prüfen, damit alle wichtigen Punkte (Zahlungsmodalitäten, Fristen, zu liefernde Dokumente, evtl. Rücktrittsklauseln) enthalten sind.

4. Offizielle Kaufabwicklung am Grundbuchamt: Den eigentlichen Kaufvertrag der Immobilie in der Türkei schließt man vor dem Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü). Ein Notar ist für die Eigentumsübertragung nicht erforderlich – anders als in Deutschland wird der Verkauf direkt durch das Grundbuchamt beurkundet​. Käufer und Verkäufer (oder deren Bevollmächtigte) stellen beim zuständigen Grundbuchamt gemeinsam den Antrag auf Eigentumsübertragung​. Folgende Dokumente sind vorzulegen:
   • Personalausweis oder Reisepass beider Parteien, für Ausländer mit beglaubigter Übersetzung, plus steuerliche Identifikationsnummer​
   • Aktueller Grundbuchauszug (Tapu Senedi) der Immobilie oder genaue Lageangaben (Block/Parzelle.
   • DASK-Police – Nachweis der obligatorischen Erdbebenversicherung für die Immobilie.
   • Immobilienbewertungsbericht (Experten-Gutachten): Bis Mitte 2024 war ein amtliches Wertgutachten für Ausländer Pflicht. Diese Pflicht wurde im Juli 2024 aufgehoben​ um den Prozess zu erleichtern. Es ist nun freiwillig, aber weiterhin empfohlen, ein Gutachten zum Marktwert zu haben.
   • Falls eine Partei kein Türkisch spricht: Ein vereidigter Dolmetscher und zwei Zeugen (vom Grundbuchamt gestellt) müssen anwesend sein​.
   • Eventuelle Vollmachten: Wenn Sie sich vertreten lassen, die notarielle Vollmachtsurkunde (bei im Ausland erstellter Vollmacht mit türkischer Konsulatsbeglaubigung).

Wechselkurs-Bescheinigung: Neue Devisenregelungen verlangen, dass ausländische Käufer den Kaufbetrag vorab in türkische Lira umtauschen. Konkret muss der Käufer den in Fremdwährung vorgesehenen Kaufpreis bei einer türkischen Bank in Lira konvertieren und sich eine „Devisenkauf-Bescheinigung“ ausstellen lassen​. Diese Bescheinigung (mit Angaben zum Käufer, Passnummer und Betrag in USD/Lira) ist dem Grundbuchamt vorzulegen und belegt, dass der Betrag an die türkische Zentralbank verkauft wurde​. Praktisch bedeutet dies: Überweisen Sie den Kaufpreis z.B. in Euro auf ein türkisches Bankkonto und wechseln Sie ihn dort offiziell in Lira, bevor Sie zum Grundbuchamt gehen.

Zahlung & Gebühren: Vor der finalen Unterschrift sind die Kaufnebenkosten zu begleichen. Die Grundbuchgebühr (Tapu Harcı) beträgt 4% des Kaufpreises (offiziell je 2% für Käufer und Verkäufer)​. In der Praxis wird oft verhandelt, wer diese zahlt – nicht selten übernimmt der Käufer alle 4%. Zusätzlich fallen kleinere amtliche Gebühren an, z.B. ca. 1000–2000 TL Verwaltungsgebühr (Döner Sermaye. Diese Beträge müssen i.d.R. per Überweisung an das Finanzamt entrichtet werden und die Belege dem Grundbuchamt vorliegen, bevor die Übereignung vollzogen wird.

Sobald alle Unterlagen geprüft und Gebühren bezahlt sind, bereitet der Grundbuchbeamte die offizielle Urkunde (Resmi Senet) vor. Beide Parteien treffen sich – meist am Schalter im Grundbuchamt – zur Beurkundung. Der Kaufvertrag wird vom Beamten laut vorgelesen (für Ausländer durch den Dolmetscher übersetzt)​. Sind alle einverstanden, unterschreiben Käufer und Verkäufer die Urkunde, womit der Eigentumsübergang rechtskräftig erfolgt. Wichtig: Anders als in Deutschland erhält man keine ausführliche Kopie des Vertrags. Stattdessen wird die Urkunde im Grundbucharchiv verwahrt, und der Käufer bekommt als Nachweis die Eigentumsurkunde (Tapu) ausgehändigt​. Die Tapu ist ein offizielles Dokument, das Ihre Eigentumsrechte an der Immobilie bestätigt – vergleichbar einem Grundbuchauszug, jedoch weniger detailliert.

5. Nach dem Kauf – Formalitäten: Mit dem neuen Tapu in der Hand sind Sie Eigentümer. Einige Nacharbeiten:
   • Ummeldungen: Melden Sie Strom, Wasser, Gas und Telefon/Internet auf Ihren Namen um. Oft verlangt der Versorger dafür Kopien des Tapu, Ihren Ausweis und die DASK-Police.
   • Gemeindliche Anmeldung: Informieren Sie das örtliche Belediye (Gemeindeamt) über den Eigentümerwechsel, damit künftige Grundsteuern (jährliche Immobiliensteuer) Ihnen zugeordnet werden. Die Grundsteuer in der Türkei liegt je nach Objekt zwischen ca. 0,1–0,3% des Immobilienwerts pro Jahr.
   • Weitere Versicherungen: Neben der Pflicht-Erdbebenversicherung ist eine Wohngebäudeversicherung ratsam, um umfassenden Schutz zu haben.
   • Aufenthaltserlaubnis: Eigentum in der Türkei berechtigt zwar nicht automatisch zu einem Daueraufenthalt, kann aber die Beantragung eines Ikamet (Aufenthaltserlaubnis) erleichtern. Viele ausländische Eigentümer erhalten problemlos eine jährliche Verlängerung, solange sie Immobilienbesitz nachweisen.
   • Verkaufsgewinne (Spekulationssteuer): Wenn Sie die Immobilie später wieder verkaufen, beachten Sie die türkische Spekulationssteuer-Regel: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren, unterliegt ein Gewinn der Einkommensteuer auf Wertzuwächse​. Halten Sie das Objekt länger als fünf Jahre, bleibt ein Veräußerungsgewinn steuerfrei​. Diese Frist sollten Investoren im Blick behalten.

Due-Diligence-Checkliste für den Immobilienkauf in der Türkei

Eine sorgfältige Due Diligence ist das A und O, um Risiken beim Immobilienkauf Türkei zu minimieren. Nutzen Sie folgende Checkliste, ideally mit Unterstützung eines Experten, um alle wichtigen Punkte zu prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag abschließen:

• Eigentumsverhältnisse prüfen: Lassen Sie sich den aktuellen Tapu-Grundbuchauszug zeigen. Steht der Verkäufer als Eigentümer drin? Vergleichen Sie Namen und Ausweisdaten. Stimmen die Grundstücks- oder Wohnungsnummern mit dem, was besichtigt wurde? Vorsicht: Ein Kaufvertrag außerhalb des Grundbuchamts (etwa privatschriftlich oder über einen Makler) ist rechtlich nicht bindend für den Eigentumsübergang​. Nur wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer.
• Grundbuchlasten und Beschränkungen: Überprüfen Sie, ob im Grundbuch Einträge wie Hypotheken (Mortgages), Pfandrechte oder Dienstbarkeiten vermerkt sind​. Auch ein Verkaufsverbot an Ausländer könnte eingetragen sein (z.B. wenn die Immobilie in einer Militärzone liegt. All diese Eintragungen müssen vor Kauf geklärt bzw. gelöscht werden. Ihr Anwalt kann beim Grundbuchamt einen Belastungsauszug anfordern.
• Baugenehmigung und İskân: Vergewissern Sie sich, dass das Objekt legal errichtet wurde. Gibt es eine Baugenehmigung (Yapı Ruhsatı) für das Gebäude? Wurde nach Fertigstellung die İskân (Bewohnbarkeitsbescheinigung) erteilt? Fehlen diese, drohen Nutzungsuntersagung oder sogar Abrissverfügungen. Seit 2024 werden Immobilien ohne İskân nicht mehr auf Ausländer übertragen​ – Sie könnten also bezahlen und dennoch kein Eigentümer werden! Fordern Sie daher vom Verkäufer alle Baugenehmigungsdokumente an und prüfen Sie diese bei der Bauaufsichtsbehörde nach.
• Lage und Zoneneinschränkungen: Stellen Sie sicher, dass Ausländer das Grundstück erwerben dürfen. Liegt es außerhalb verbotener Zonen? Falls in Küstennähe oder militärischer Nähe, holen Sie Bestätigung ein, dass die Militärfreigabe erteilt wird. (Das geschieht meist automatisch durch das Grundbuchamt, dennoch gut zu wissen, ob Einschränkungen bestehen​.)
• Offene Rechnungen und Steuern: Verlangen Sie vom Verkäufer Nachweise, dass Grundsteuer und Gemeindegebühren bezahlt sind. Prüfen Sie Strom-, Wasser- und ggf. Hausgeld-Abrechnungen (Site Aidat), um sicherzustellen, dass keine Altschulden auf der Immobilie lasten. In der Türkei haftet zwar rechtlich der Vormieter/Eigentümer für rückständige Verbrauchskosten, praktisch kann aber bei Wiederanschluss verlangt werden, erst alte Schulden zu begleichen.
• Marktwert und Preisvergleich: Führen Sie eine unabhängige Wertschätzung durch. Auch wenn das offizielle Gutachten für Ausländer nicht mehr zwingend ist, hilft eine Immobilien Due-Diligence-Bewertung dabei, überteuerte Angebote zu entlarven. Oftmals werden Ausländerpreise kalkuliert – ein eigener Gutachter oder die Prüfung vergleichbarer Objekte schützt vor überhöhten Preisen. (In Touristenregionen sind Aufschläge von 20% durch Vermittler keine Seltenheit​.)
• Vertragspartner & Reputation: Kenntnis der Gegenseite ist wichtig. Kaufen Sie von einem Bauträger, prüfen Sie dessen Referenzen und ob er im Handelsregister eingetragen ist. Ist das Projekt vielleicht mit einer Grundschuld belastet, weil der Bauträger einen Kredit aufgenommen hat? Fragen Sie nach den Abnahmen durch städtische Behörden. Kaufen Sie von Privat, bestehen Sie darauf, direkt mit dem Eigentümer (nicht nur einem Vermittler) zu verhandeln. Lassen Sie sich den Ausweis des Verkäufers zeigen und vergleichen Sie die Daten mit dem Tapu.
• Zahlungsabwicklung & Betrugsprävention: Zahlen Sie größere Beträge nie in bar ohne Quittung. Nutzen Sie am besten sichere Zahlungsmethoden. Es gibt in der Türkei inzwischen das Tapu Takas System – eine Art Treuhandservice der staatlichen Takasbank, wo Käufer den Kaufpreis einzahlen und dieser erst an den Verkäufer freigegeben wird, sobald der Grundbucheintrag erfolgt. Dieser Service kostet nur ca. 100 TL und erhöht die Sicherheit erheblich. Alternativ kann ein Anwalt oder Notar als Treuhänder fungieren. Achten Sie darauf, dass im Kaufprozess wirklich der richtige Empfänger Ihr Geld bekommt und nicht ein Strohmann.

Diese Checkliste ist nicht abschließend. Jeder Immobilienkauf ist individuell – insbesondere in der Türkei, wo sich Gesetze und Vorschriften auch mal ändern können. Ihre beste Absicherung ist ein erfahrener Immobilienanwalt, der all diese Punkte professionell prüft. Fazit: Kein Schnäppchen rechtfertigt es, auf Due Diligence zu verzichten. Nehmen Sie sich die Zeit für gründliche Prüfungen, um nachher sorgenfrei Ihren Hauskauf in der Türkei genießen zu können.

Tapu und Grundbuch in der Türkei: Was müssen Käufer wissen?

Die Begriffe Tapu und Grundbuch spielen im türkischen Immobilienrecht eine zentrale Rolle:

• Grundbuchamt (Tapu Müdürlüğü): Dies ist die staatliche Stelle, bei der Immobilienkäufe und -verkäufe offiziell registriert werden. Nur Einträge im Grundbuch begründen Eigentum. Jede Immobilie hat ein Grundbuchblatt mit Angaben zu Lage, Größe, Eigentümer und eventuellen Belastungen. Die Grundbucheinträge werden landesweit von der Generaldirektion für Grundbuch und Kataster verwaltet​ – es handelt sich um ein zentrales, sehr zuverlässiges Register.
• Tapu (Eigentumsurkunde): Nach erfolgreichem Kauf erhalten Sie vom Grundbuchamt eine Tapu-Urkunde. Dieses Dokument enthält u.a. die Angaben zur Immobilie (Adresse, Flur/Parzelle, Art des Eigentums) und Ihre Personendaten als neuer Eigentümer. Die Tapu ist der Nachweis des Eigentums. Wichtig: Auf der Tapu werden auch besondere Vermerke ausgewiesen, z.B. wenn eine Hypothek drauf ist oder ein Vormerkungsrecht (Vorvertrag) eingetragen wurde. Kontrollieren Sie daher die Tapu-Eintragungen genau.
• Rote und blaue Tapu: In der Türkei wird umgangssprachlich zwischen „roter“ und „blauer“ Tapu unterschieden. Rote Tapu beziehen sich auf Eigentum an Wohn- oder Gewerbeimmobilien (bebaute Grundstücke), blaue Tapu auf landwirtschaftliches Land. Als Ausländer können Sie in der Regel bebaute Immobilien und städtisches Bauland erwerben (rote Tapu). Landwirtschaftliche Grundstücke (blaue Tapu) unterliegen strengeren Auflagen und bedürfen ggf. spezieller Genehmigungen.
• Keine Urkundenausfertigung wie in Deutschland: Wie oben erwähnt, händigt das türkische Grundbuchamt keine umfangreiche Kaufvertragsurkunde an die Parteien aus. Der in kurzer Form erstellte Vertrag (Resmi Senet) verbleibt im Archiv​. Das einzige Dokument, das Sie erhalten, ist die Tapu. Bewahren Sie diese Urkunde gut auf! Bei Verlust kann zwar Ersatz beschafft werden, doch berechtigt ein Finder der Tapu nicht automatisch zum Verkauf – das Register selbst ist ausschlaggebend, nicht das Papierdokument.
• Einsicht ins Grundbuch: Als Kaufinteressent haben Sie (bzw. Ihr bevollmächtigter Anwalt) das Recht, das Grundbuch einzusehen oder einen Auszug zu erhalten. Nutzen Sie dies, um vor Kauf alle Einträge zu prüfen. Der Grundbuchauszug (Tapu Kayıt Örneği) gibt detailiert Auskunft über den Eigentumsstand und etwaige Lasten. Oft übernimmt der Anwalt die Einholung dieses Auszugs online über das TAKBİS-System.

Kurzum: „Ohne Tapu kein Eigentum“ – achten Sie darauf, dass am Ende des Prozesses Ihr Name im Grundbuch steht und Sie die Tapu-Urkunde erhalten. Das türkische Grundbuchsystem ist zuverlässig; alle Eigentumswechsel seit Gründung der Republik sind sauber dokumentiert. Mit einer korrekt auf Ihren Namen ausgestellten Tapu sind Ihre Eigentumsrechte rechtlich abgesichert.

Kaufvertrag und Notar: Besonderheiten des türkischen Immobilienrechts

Ein häufiger Irrtum unter Ausländern ist die Annahme, man müsse beim Immobilienkauf in der Türkei einen Notar einschalten. Tatsächlich läuft der Ablauf beim Immobilienkauf in der Türkei anders ab:

• Direkter Grundbuchvertrag statt Notar: In Deutschland ist der notariell beurkundete Kaufvertrag Voraussetzung für den Eigentumsübergang. In der Türkei hingegen findet der rechtliche Kaufabschluss nur beim Grundbuchamt statt​i. Der dort unterzeichnete Vertrag ersetzt die notarielle Urkunde. Ein Notar wird für die Eigentumsübertragung nicht benötigt.
• Vorverträge beim Notar: Das bedeutet nicht, dass Notare gar keine Rolle spielen. Häufig lassen Parteien einen Vorvertrag oder Reservierungsvertrag beim Notar aufsetzen und beglaubigen. Dies hat vor allem eine Beweisfunktion und psychologische Bindungswirkung. Allerdings: Selbst ein notarieller Immobilienkaufvertrag in Vorwegnahme des Grundbucheintrags ist in der Türkei zivilrechtlich nicht voll durchsetzbar, solange die Umschreibung im Grundbuch nicht erfolgt ist​. Der Verkäufer könnte trotz notariellem Vertrag zurücktreten – der Käufer hätte dann lediglich Anspruch auf Schadenersatz, aber kein Anrecht auf Eigentumsverschaffung. Nur wenn der Vorvertrag als Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann der Käufer seinen Anspruch gegenüber Dritten sichern​.
• Wofür Notare wichtig sind: Notare werden in der Türkei vor allem für Beglaubigungen und Vollmachten eingeschaltet. Beispiel: Sie können einem Vertreter (Anwalt, Vertrauensperson) per notarieller Vollmacht die Befugnis erteilen, den Kauf in Ihrem Namen abzuwickeln. Viele Ausländer nutzen diese Möglichkeit, um nicht für jede Unterschrift anreisen zu müssen. Solche Vollmachten müssen in Türkisch abgefasst und vom Notar beurkundet sein; falls im Ausland erstellt, bedürfen sie einer Apostille oder Konsularbescheinigung​. Außerdem beglaubigen Notare z.B. Übersetzungen (etwa Ihres Reisepasses für die Steuernummer oder Kontoeröffnung) und Kopien von Dokumenten.
• Notar oder Anwalt als Treuhänder: In manchen Fällen kann ein Notar als Treuhänder für den Kaufpreis fungieren, ähnlich wie das Notar-Anderkonto in Deutschland. Üblicher ist jedoch, dass ein Anwalt dies übernimmt oder man das erwähnte Tapu-Takas-System nutzt. Notare sind nicht verpflichtet, wie in Deutschland eine neutrale Beratungsfunktion für beide Seiten zu übernehmen. Ihre Aufgabe beschränkt sich meist auf die Beglaubigung der von den Parteien gewünschten Erklärungen.
• Vertragsgestaltung: Da der eigentliche Vertrag erst im Grundbuchamt in Standardform erfolgt, ist es sinnvoll, vorab alle Details vertraglich festzuhalten. Diese können in einem privatschriftlichen Vertrag oder Notarvorvertrag festgehalten werden: Kaufpreis, Zahlungsplan, mitverkauftes Inventar, Zeitpunkt der Übergabe, Vertragsstrafen, etc. Ein Anwalt kann einen zweisprachigen (Deutsch-Türkisch) Vertrag aufsetzen, der von beiden Seiten unterschrieben wird. Dieser wird dann später durch den formalen Akt im Grundbuchamt vollzogen. So stellen Sie sicher, dass nichts Wichtiges vergessen wird, auch wenn das Grundbuchformular selbst knapp ist.

Zusammengefasst: Der Immobilienkauf in der Türkei erfolgt ohne einen Notar als Vertragsersteller. Notare spielen eine unterstützende Rolle (Vollmachten, Übersetzungen, Vorverträge), sind aber kein Garant für den Eigentumsübergang. Vertrauen Sie daher nicht blind auf einen beliebigen Vorvertrag, sondern sorgen Sie dafür, dass entweder direkt der Grundbucheintrag erfolgt oder Ihr Anspruch durch Eintragung gesichert ist. Im Zweifel: immer das Grundbuch entscheiden lassen.

Kosten, Steuern und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Beim Immobilienerwerb in der Türkei fallen verschiedene Kosten und Steuern an. Hier ein Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten in der Türkei und wer sie typischerweise trägt:

• Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı): Wie erwähnt beträgt sie 4% des angegebenen Kaufpreises​. Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer je 2%​, aber am Markt ist es üblich, dass der Käufer die komplette Steuer übernimmt (Verhandlungssache). Beispiel: Bei 100.000 € Kaufpreis wären ~4.000 € Steuer fällig. Tipp: Achten Sie darauf, dass der tatsächliche Kaufpreis deklariert wird. In der Vergangenheit wurde oft ein geringerer Wert angegeben, um Steuern zu sparen – das ist illegal und kann zu Nachzahlungen oder Strafen führen. Zudem basiert die 5-Jahres-Spekulationssteuer auf dem deklarierten Wertgewinn, sodass ein zu niedrig angesetzter Kaufwert später Ihre Steuerfreiheit gefährden könnte.
• Amtliche Gebühren: Zusätzlich zur Steuer erhebt das Grundbuchamt eine Eintragungsgebühr und Umlage (Döner Sermaye). Diese belaufen sich auf etwa 150 € (je nach Kurs ~3000–4000 TL)​. Darin sind Verwaltungs- und technische Gebühren enthalten. Diese Kosten sind meistens vom Käufer zu zahlen.
• Notar- und Übersetzerkosten: Falls Sie eine Vollmacht ausstellen oder Dokumente beglaubigen lassen, fallen Notargebühren an. Eine Vollmacht in der Türkei kostet je nach Umfang ca. 600–1000 TL, im Ausland kommen Beglaubigung und Apostillekosten hinzu. Vereidigte Übersetzer verlangen für ihre Dienste (z.B. Dolmetschen beim Grundbuchamt) ebenfalls ein Honorar, oft um die 100–150 € für den Termin, je nach Dauer. Diese Ausgaben trägt üblicherweise der ausländische Käufer als Auftraggeber.
• Gutachterkosten: Für das (optionale) Wertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen sollten Sie etwa 200–500 € einplanen, abhängig von Lage und Größe der Immobilie. In touristischen Zentren wird häufig pauschal in Euro oder Dollar abgerechnet. Obwohl es seit 2024 nicht mehr gesetzlich verlangt ist, kann dieses Gutachten beim Aushandeln des Preises helfen und es wird von vielen Käufern weiterhin beauftragt.
• Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler beteiligt war, wird in der Türkei üblicherweise eine Provision von 3% des Kaufpreises + 18% MwSt fällig. Teils wird diese Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (je 3%). Oft jedoch versucht der Makler, vom ausländischen Käufer 3% zu erhalten und vom Verkäufer ebenfalls – hier sollte man vorher klären, wer den Makler bezahlt. Bei Neubauprojekten zahlt meist der Bauträger die Maklergebühr, der Käufer offiziell nichts – jedoch ist diese Provision oft im Kaufpreis einkalkuliert.
• Anwaltskosten: Beauftragen Sie einen Anwalt für Immobilienrecht in der Türkei, entstehen dafür Gebühren. Viele Kanzleien bieten Pauschalen für die Kaufabwicklung an oder berechnen ~1% des Kaufpreises, je nach Umfang der Tätigkeit. Dieser Posten lohnt sich jedoch: Er bietet Sicherheit und oft spart ein Anwalt durch geschickte Verhandlung oder Fehlervermeidung mehr Geld, als er kostet. Übrigens können Anwaltskosten in manchen Fällen in Ihrem Heimatland als Beratungskosten geltend gemacht werden – prüfen Sie das mit Ihrem Steuerberater.
• Versicherungen und laufende Nebenkosten: Die DASK-Erdbebenversicherung ist Pflicht – die Prämie hängt von der Wohnfläche ab, ein 100 m² Apartment kostet z.B. um die 1000 TL (~50 €) pro Jahr. Darüber hinaus sollten Sie Betriebskosten (Site-Gebühren bei Wohnungen, Müllabfuhrgebühren etc.) einkalkulieren. Diese sind jedoch im Vergleich zu Deutschland meist moderat.
• Spekulationssteuer / Kapitalertragsteuer: Wie bereits erwähnt, fällt bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren Einkommensteuer auf den Gewinn an​. Die ersten ca. 18.000 TL Gewinn pro Jahr (Stand 2025) sind steuerfrei, darüber progressive Steuersätze (15–35%). Nach fünf Jahren Haltefrist bleibt der Verkauf steuerfrei​. Eine spezielle Spekulationssteuer wie in Deutschland nach 10 Jahren gibt es darüber hinaus nicht; es ist Teil der Einkommensbesteuerung. Außerdem gibt es keine jährliche Vermögenssteuer auf Immobilien außer der Grundsteuer.

Insgesamt sollten Käufer rund 6–8% des Kaufpreises als Kaufnebenkosten einplanen (inkl. Steuern). Beispiel: Bei 100.000 € Kaufpreis etwa 7.000 € Nebenkosten (Steuer, Gebühren, Notar, Makleranteil, Anwalt etc.). Diese Quote kann variieren, je nachdem wer die Maklercourtage zahlt und ob ein Anwalt beauftragt wird.

Tipp: Fragen Sie Ihr Makler- oder Anwaltsbüro nach einer Aufstellung aller Kosten (kaufnebenkosten türkei). Ein seriöser Partner wird Ihnen transparent auflisten, was an Tapu-Kosten, Steuern und Gebühren auf Sie zukommt – inkl. der Kosten für den Grundbuchauszug, Übersetzer und sonstige kleine Posten. So gibt es keine bösen Überraschungen am Tag der Tapu-Übergabe.

Warum ein Immobilienanwalt in der Türkei wichtig ist

Der Kauf einer Immobilie ist eine erhebliche Investition – erst recht im Ausland. Ein erfahrener Immobilienanwalt Türkei (Anwalt für türkisches Immobilienrecht) kann den gesamten Prozess rechtlich absichern und Ihnen viel Ärger ersparen. Hier die wichtigsten Gründe, warum Sie einen Anwalt Immobilienrecht Türkei hinzuziehen sollten:

• Juristische Expertise & Vertragsgestaltung: Türkische Kaufverträge und Grundbuchverfahren sind für Laien schwer durchschaubar. Ein Anwalt stellt sicher, dass alle Vertragsklauseln zu Ihren Gunsten formuliert sind und erklärt Ihnen die Rechtsfolgen. Er kann zweisprachige Verträge aufsetzen, Missverständnisse verhindern und überprüft, ob der Kaufvertrag alle nötigen Punkte abdeckt.
• Prüfung und Due Diligence: Wie oben beschrieben, übernimmt der Anwalt die Grundbuchprüfung (Eigentümer, Lasten, Vormerkungen) und die Kontrolle der Objektunterlagen (Baugenehmigung, İskân, Abrechnungen). Durch seine Routine erkennt er Risiken schneller. Viele Immobilienkauf Türkei Erfahrungen früherer Käufer zeigen, dass Probleme oft erst nach Vertragsabschluss auffielen – mit Anwalt passiert Ihnen das nicht, da er im Vorfeld alle Unterlagen sichtet.
• Ablauf und Formalitäten: Ihr Anwalt koordiniert Termine beim Notar und Grundbuchamt, beantragt Ihre Steuernummer, lässt Dokumente übersetzen und begleitet Sie zum Tapu-Termin. Gerade die Sprache ist ein Hindernis: Verträge und Behördengänge laufen auf Türkisch. Mit Anwalt und Dolmetscher vermeiden Sie sprachliche Fallen. Sollte eine KYC-Prüfung notwendig sein (Know-Your-Customer, z.B. Herkunft der Gelder belegen), hilft der Anwalt, die erforderlichen Nachweise zu erbringen – türkische Banken und Behörden fordern bei höheren Summen manchmal Dokumente zur Geldherkunft, um Geldwäsche vorzubeugen. Rechtsanwälte und Makler selbst sind nach lokalen und internationalen Geldwäschegesetzen ebenfalls verpflichtet, die Identität ihrer Kunden festzustellen und Verdachtsfälle zu melden​. Seien Sie daher nicht erstaunt, wenn Ihr Anwalt eine Ausweiskopie und Adressnachweise von Ihnen verlangt – das dient Ihrer Sicherheit.
• Verhandlung und Vertretung: Ein lokaler Anwalt kennt die Gepflogenheiten des türkischen Immobilienmarkts. Er kann in Ihrem Namen mit dem Verkäufer oder Makler verhandeln, bessere Konditionen rausholen und darauf bestehen, dass z.B. der Kaufpreis erst bei Grundbuchübergabe fließt. Sollte der Verkäufer Verzögerungen verursachen oder Vertragsbruch begehen, kann Ihr Anwalt sofort die notwendigen rechtlichen Schritte einleiten. Ohne Anwalt müssten Sie in so einem Fall erst jemanden finden und verlieren wertvolle Zeit.
• Zeitersparnis: Sind Sie nicht permanent in der Türkei, kann Ihr Anwalt via Vollmacht vieles ohne Ihre Anwesenheit regeln. Sie müssen nicht monatelang vor Ort bleiben – vom Vertragsentwurf bis zur Anmeldung von Wasser und Strom kann alles delegiert werden. Sie reisen dann lediglich zur finalen Unterschrift an (oder auch dafür kann man einen Bevollmächtigten schicken). Dieser Service ist Gold wert, wenn man berufstätig ist oder im Ausland lebt.
• Sicherheit der Zahlung: Wie schon erwähnt, gibt es die Möglichkeit, den Kaufpreis treuhänderisch abwickeln zu lassen. Ein Anwalt kann anbieten, den Betrag auf ein sicheres Klientenkonto zu nehmen und erst nach Grundbuchumschreibung an den Verkäufer auszuzahlen. Damit umgehen Sie das Vertrauensproblem, das manche Ausländer bei direkten Zahlungen haben. Alternativ begleitet der Anwalt die Nutzung des Tapu-Takas-Systems​, sodass Sie auch hier keine Fehler machen.

Letztlich geht es um Schutz vor Fallstricken. Die türkische Immobilienbranche ist dynamisch, und gerade in touristischen Hotspots gab es in der Vergangenheit Fälle von Betrug oder Problemen (z.B. Bauen ohne Genehmigung, Mehrfachverkäufe). Ein Anwalt fungiert als Ihr Fürsprecher und Kontrolleur. Die Kosten für juristischen Beistand sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering, aber der Nutzen ist enorm.

Zusammenfassung: Mit diesem Leitfaden sind Sie bestens informiert über Immobilienrecht & Immobilienkauf in der Türkei. Vom rechtlichen Rahmen (darf ein Ausländer kaufen?) über den praktischen Ablauf (wie kaufe ich eine Immobilie in der Türkei?) bis hin zu Due Diligence, Tapu-Übergabe, Kaufnebenkosten und der Rolle von Notar und Anwalt – all diese Punkte sollten Sie bei Ihrem Vorhaben berücksichtigen. Ein Immobilienkauf in der Türkei kann für Ausländer reibungslos und erfolgreich verlaufen, wenn man die Regeln kennt und professionelle Hilfe in Anspruch nimmt. Mit guter Vorbereitung und rechtlicher Unterstützung werden Sie schon bald stolzer Eigentümer Ihrer Traumimmobilie am Bosporus, an der Ägäis oder Riviera sein. Viel Erfolg beim Immobilienkauf!

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